Jaké otázky byste si měli položit při koupi pozemku?

Rizika, kterým čelí kupci pozemků, lze rozdělit do tří skupin.

1. Rizika spojená s obratem stránek, tj. s možností jeho převodu z jedné osoby na druhou. Důležité je prověřit, zda nevázne věcná břemena a zda má prodávající dispoziční právo k pozemku. K minimalizaci rizika obvykle stačí nedávný výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN) a vaše pozornost.

2. Rizika spojená s tím, že hranice lokality nejsou definovány, jsou definovány nepřesně nebo jsou nesprávně zohledněny v registru. Toto riziko lze minimalizovat rozhovorem se sousedy a zavoláním katastrálního inženýra, aby objasnil hranice pozemku (bude vyžadovat další investice). Případy, kdy si lidé mysleli, že kupují pozemky napravo, ale ve skutečnosti koupili pozemky nalevo, nejsou ojedinělé.

3. Rizika spojená s urbanistickými omezeními, kdy pozemek, jehož vlastnictví je zapsáno, nelze využít k zamýšlenému účelu. Například po zakoupení pozemku pro výstavbu bytového domu může kupující zjistit, že na něm nelze umístit nic jiného než zahradu nebo zeleninovou zahrádku. Dále vám prozradíme, jak toto a všechna ostatní rizika minimalizovat.

Obsah

1. Prostudování webu před setkáním s prodejcem a jeho prohlídkou
2. Kontrola oblasti
3. Dotazy na prodejce
4. Co hledat
5. Co dalšího potřebujete vědět o pozemku?
6. Postup při koupi pozemku
7. Zjištění účelu webu
8. Kontrola místa
9. Kontrola dokladů
10. Necháme zálohu
11. Uzavřeme kupní a prodejní smlouvu
12. Znovu žádáme o výpis z Jednotného státního rejstříku
13. 1. Problémy s dokumenty a registrací
14. 2. Dluhy v zemi
15. 3. Prodejce v úpadku
16. Kde zkontrolovat
17. 4. Nákup dacha s registrovanými lidmi
18. 5. Nedostatek zeměměřictví
19. 6. Překryvné okraje
20. 7. Není pro celoroční použití
21. 8. Neoprávněné stavby
22. 9. Staré komunikace

Prostudování webu před setkáním s prodejcem a jeho prohlídkou

Před návštěvou webu a rozhovorem s prodejcem vám doporučujeme začít se seznamovat s webem pomocí katastrální mapy. Katastrální číslo parcely se většinou vyžádá od prodávajícího, a pokud je z nějakého důvodu nechce dát (což je mimochodem důvod k zamyšlení), tak se ho snažíme najít sami na veřejném k.ú. mapa pomocí geografických orientačních bodů.

Situace ve skutečnosti a na mapě může být velmi odlišná. Takže například oblast nejblíže k lesu nemusí být vůbec okrajem, jen sousedé ještě nestavěli a o své pozemky se nestarají. Nebo jediná cesta na místo může vést přes sousedův aktuálně prázdný pozemek.

Mapa také okamžitě ukazuje polohu pozemku vzhledem k letištím, velkým dálnicím, nádržím atd. Zde vidíte skutečné vzdálenosti do obchodů, autobusových zastávek, vlaků atd.

To nejdůležitější, co nás zajímá, je, zda jsou na místě nějaká omezení pro jeho zamýšlené využití, tedy výstavbu. Základy si opět můžete ověřit pomocí katastrální mapy. V rozevíracím seznamu vybereme ZOUIT (zóna se zvláštními podmínkami pro využití území) a podíváme se, zda tam jsou informace. Kontrolujeme také červené čáry, zóny a území. Pokud objevíte informace, nezapomeňte si prostudovat důsledky.

Nevýhodou tohoto způsobu je, že se na veřejné katastrální mapě zobrazují pouze informace USRN. Pokud hranice zóny nejsou uvedeny v Jednotném státním registru nemovitostí (a většina takových zón), kontrola pomocí veřejné katastrální mapy vám nic nedá.

Kontrola oblasti

Pokud znáte přesnou polohu pozemku, tak před schůzkou s prodejcem doporučujeme přijít na vlastní pěst a prozkoumat okolí.

Pokud v blízkosti objektu vede plynovod, je zde bezpečnostní zóna. Nachází se zde architektonická památka, starobylé budovy a/nebo chrámy – chráněná zóna. Nádrž je vodárenským ochranným pásmem. Továrna – zóna hygienické ochrany atd.

Dotazy na prodejce

Nákup pozemku může být výhodnou investiční možností. Aby transakce proběhla bez stresu a byla dokončena podle všech pravidel, je důležité si předem zjistit, na co si musíte dát při rozhovoru s prodejcem pozemku pozor.

Otázky, které je třeba položit prodejci na první schůzce, jsou:

• Kdo je vlastníkem pozemku?
• Jak dlouho vlastník pozemek vlastní?
• Jaký je důvod prodeje?
• Jaký je zamýšlený účel pozemku?
• Komu pozemky patřily a proč je předchozí majitelé prodali?
• Jaké jsou měsíční náklady na web?
• Je prodávající ženatý? Pokud ano, existuje notářský souhlas manžela k prodeji?
• Existují nějaké dluhy? Pokud ano, v jaké výši a kdo je zaplatí?

Po obdržení odpovědí na tyto otázky bude kupující schopen získat minimální, ale důležité informace o nadcházejícím nákupu a prodávajícím.

Prodávajícím může být vlastník pozemku nebo realitní makléř či jiná důvěryhodná osoba. Ve druhém případě byste si měli ověřit dostupnost notářsky ověřené plné moci. Musí uvádět, že jeho nositel má právo zastupovat zájmy vlastníka a prodává právě předmětný pozemek.

Co hledat

Abyste se vyhnuli chybám, které by mohly vést k nepříjemným následkům, měli byste ke kontrole dokumentů potvrzujících vlastnictví přistupovat velmi kompetentně. Pokud si nejste jisti svými schopnostmi, je lepší využít služeb právníka. Bude kontrolovat všechny fáze transakce, shromažďovat potřebné informace o webu a sepisovat kupní a prodejní smlouvu.

Právní podpora poskytuje kupujícímu mnoho výhod a přesto si stránky můžete před zakoupením sami zkontrolovat.

Musíte pečlivě prostudovat a zkontrolovat:

• vlastnická dokumentace – kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva, osvědčení o dědictví, rozhodnutí soudu;
• doklady – výpis z Jednotného státního registru nemovitostí a osvědčení o vlastnictví pozemku;
• jak přesně jsou vymezeny hranice lokality;
• zda jeho skutečné umístění odpovídá hranicím uvedeným na veřejné katastrální mapě ruského rejstříku.

Tyto dokumenty pomohou zjistit, zda je prodávající skutečně vlastníkem parcely, a také zda je pozemek v zástavě či zatížení.

Co dalšího potřebujete vědět o pozemku?

• Katastrální číslo. Umožní vám zjistit, zda bylo provedeno zeměměřické řízení. Můžete jej použít i pro zobrazení objektu na katastrální mapě.
• Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Je lepší si to objednat sami, bez účasti majitele nebo realitní kanceláře. Chcete-li získat výpis elektronicky, budete muset zaplatit státní poplatek ve výši 250 rublů.
• Plán územního rozvoje pozemku (GPZU). Bere ho pouze majitel webu. Někdy musíte počkat až 20 dní.

Ignorováním ověření těchto dokladů můžete zakoupit pozemky, na kterých je zakázáno stavět, nemůžete zapsat vlastnictví k postaveným budovám nebo může být pozemek zatížen.

Postup při koupi pozemku

Zjištění účelu webu

Každý pozemek má katastrální pas, ve kterém si přečtěte odstavec věnovaný kategorii přídělu. Toto je jeden z nejdůležitějších parametrů, kterému musíte věnovat pozornost, protože určuje, zda bude na místě povolena výstavba.

Pokud plánujete stavbu domu, pak musí být pozemek minimálně určen k takovému využití. Například trvalé stavby nelze stavět na pozemcích pro zahradnictví. Na pozemcích soukromých pozemků pro domácnost (osobní vedlejší pozemky) je výstavba povolena pouze v hranicích sídel. Nejpřijatelnějším stavem pro stavbu je individuální bytová výstavba (individuální bytová výstavba).

Slova o tom, že převést pozemek do kategorie individuální bytové výstavby je snadné, nelze považovat za samozřejmost. Ve skutečnosti existuje poměrně málo požadavků na pozemky pro převod:

• blízkost osady;
• koordinace s administrativou;
• veřejná slyšení.

Dobře si také rozmyslete před pořízením pozemku nacházejícího se v těsné blízkosti rybníka nebo lesa. Pozemky na takových místech mohou být omezeny v oběhu.

Kontrola místa

Je nutné osobně ověřit, že pozemek existuje a jeho výměra odpovídá té, kterou uvádí prodávající.

• Zavolejte majiteli nebo realitnímu makléři a domluvte si schůzku.
• Na místě nebuďte líní a změřte si plochu místa sami.
• Zkontrolujte výsledek s výsledkem uvedeným v příslušných dokumentech.

Při kontrole můžete posoudit kvalitu půdy. Chcete-li to provést, musíte vykopat díru hlubokou 1,5-2 m. Pokud se naplní vodou během 30-40 minut, znamená to, že podzemní voda teče poměrně blízko místa. Bude to vynikající volba, pokud bude pozemek využíván jako zeleninová zahrada, ale ne pro stavbu domu.

Kontrola dokladů

Musíte zjistit, zda neporušujete práva bývalého nebo současného manžela/manželky prodávajícího. Podle Zákoníku o rodině Ruské federace je majetek zakoupený během manželství běžný. Proto je potřeba požádat prodávajícího o doložení notářsky ověřeného souhlasu manžela s prodejem pozemku.

Tuto podmínku lze ignorovat pouze v případě, že se prodávající stal vlastníkem pozemku:

• v důsledku daru nebo dědictví;
• před svatbou;
• uzavření manželské smlouvy, která stanoví, že manžel nemá nárok na pozemek.

Pokud se např. na pozemku nachází trvalá stavba, pak je možné dokončit kupní transakci pouze současně obou nemovitostí.

Necháme zálohu

Po prostudování podkladů a vyjednání ceny by měla být sepsána a oběma stranami podepsána předběžná dohoda. Měla by uvádět výši zálohy, která bude jakousi zárukou, že prodejce transakci neodmítne. V opačném případě bude muset vrátit zálohu kupujícímu ve dvojnásobné výši.

Uzavřeme kupní a prodejní smlouvu

Každá transakce je dokumentována prostřednictvím dohody mezi stranami. Jaké jsou kroky kupujícího pozemku?

1. Text smlouvy pečlivě prostudujeme.
2. Státní poplatek platíme na pokladně nebo přímo u okénka MFC.
3. Vyhotovujeme kopii potvrzení o zaplacení cla.
4. Za přítomnosti registrátora podepisujeme všechny kopie kupní a prodejní smlouvy.
5. Dohodnutou platbu za pozemek převádíme na prodávajícího.

Kopie smlouvy v několika kopiích se zasílají k registraci společnosti Rosreestr nebo MFC. Zhruba za týden bude transakce zaregistrována a obdržíte smlouvu s živou pečetí.

Znovu žádáme o výpis z Jednotného státního rejstříku

Po obdržení registrované smlouvy si objednejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí prostřednictvím elektronických služeb Rosreestr (obvykle je však vystaven okamžitě spolu s kupními a prodejními smlouvami). To vám umožní zajistit, aby vám vlastnické právo k nabytému pozemku patřilo.

Hlavním pravidlem, které je třeba při koupi pozemku dodržovat, je to není třeba nikam spěchat. Zvažte několik možností, i když první web, který vidíte, splňuje všechna kritéria. Pečlivě prostudujte veškerou dostupnou dokumentaci k pozemku a zkontrolujte její správnost. Navštivte lokalitu, změřte ji, zhodnoťte kvalitu půdy. Po tomto všem si můžete bezpečně koupit pozemek a postavit na něm svůj vysněný dům.

Koupě dachy, stejně jako jakékoli jiné nemovitosti, je zodpovědná záležitost. Nestačí vybrat vhodnou vesnici, dobrý dům s upraveným pozemkem a komunikacemi, je potřeba zkontrolovat i vlastnické listiny a samotného prodejce, abyste předešli nepříjemným situacím v budoucnu.

S jakými skrytými obtížemi se může kupující letní rezidence potýkat, říkáme spolu s odborníky.

1. Problémy s dokumenty a registrací

Jedním z hlavních bodů při nákupu chaty nebo jakékoli jiné nemovitosti je ověření dokumentů a možné potíže s nimi (zejména neúplný balík dokumentů). Prodávající například nemusí vlastnit pozemek. Podle Zhanny Kolesnikovové, vedoucí obchodní praxe Plešakov, Ushkalov and Partners, kupující v naprosté většině případů vyjdou s minimální kontrolou – objednají si výpis z USRN potvrzující, že právo prodávajícího je zapsáno v rejstříku. Je však nutné zkontrolovat nejen aktuální zápis v rejstříku, ale také zákonnost nabytí vlastnického práva, podotýká advokát.

Prodejce musí mít alespoň pas a doklady o vlastnictví dače (například kupní smlouvu, dědické dokumenty). „Vždy by měly být dva doklady: k pozemku (potvrzující vlastnické právo) a k domu (pokud je dům a pozemek zapsán). Smlouva o prodeji je vždy stejná, zahrnujeme tam dům i pozemek, “řekla Anna Pochikaeva, expertka z předměstské realitní kanceláře Miel na Nikoloyamské.

Osvědčení o absenci dluhů na příspěvcích je nesmírně důležité, pokud je stránka v SNT, DSK a podobných sdruženích občanů, pokračovala Zhanna Kolesnikova. „Pokud se změnila kategorie lokality nebo typ povoleného využití, pak jsou potřebné příslušné dokumenty. Dále seznam závisí na konkrétní situaci, “vysvětlil odborník.

2. Dluhy v zemi

Nepříjemným překvapením pro kupujícího mohou být dluhy na cíli a členské poplatky SNT, DNP, na jejichž území se venkovský dům nachází. Sama o sobě přítomnost dluhů na příspěvcích nebrání prodeji webu, pokud nebude zabaven. Dluh také nepřechází na nového majitele, říká Zhanna Kolesniková. V praxi se mu však mohou stát problémem, upozorňuje advokát.

„Vedení SNT může novému majiteli způsobit různé nepříjemnosti tím, že se bude snažit získat dluh od něj, nikoli od starého vlastníka, který již není k dispozici. Například mohou nastat potíže s připojením k plynu, elektřině, obecným komunikacím, přístupu na společné území, “uvedla příklad Zhanna Kolesnikova.

Abyste nebyli rukojmím dluhů jiných lidí, musíte před transakcí požádat prodejce o potvrzení o bezdlužnosti vydané vedením SNT. Bylo by také užitečné se osobně seznámit s vedením, abychom zjistili, jaké jsou v obci příspěvky a platby, doporučil právník.

Kromě toho je při nákupu dachy nutné vzít v úvahu nejen její náklady, ale také roční příspěvky, obecné zlepšení území SNT, které je udržováno s penězi letních obyvatel, dodal odborník z Miel.

Viz také:

3. Prodejce v úpadku

Je důležité zkontrolovat nejen doklady pro daču, ale i samotného prodejce (má dluhy, jsou proti němu vedena soudní řízení). Například přítomnost velkých dluhů majitele v době transakce může vést ke ztrátě venkovského domu, pokud je bývalý majitel prohlášen za bankrot.

Čím větší jsou dluhy prodávajícího, tím vyšší je riziko úpadku a případného napadení transakce, upozorňuje vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře Pleshakov, Ushkalov and Partners. „Teoreticky je možné napadnout transakci uskutečněnou tři roky před bankrotem prodávajícího. Čím kratší je však časový interval mezi vyhlášením úpadku na dlužníka a obchodem, tím vyšší je riziko,“ dodala.

Abyste se před takovou situací ochránili, je nutné prověřit, zda byl na prodávajícího zahájen konkurz, zda jsou zahájena soudní rozhodnutí a rozsáhlá exekuční řízení, doporučuje advokát.

Kde zkontrolovat

Zahájený případ úpadku lze zkontrolovat na webových stránkách Jednotného federálního registru informací o úpadku. Soudní úkony lze kontrolovat na webových stránkách obecného soudu a na stránkách magistrátu v místě registrace prodávajícího a místě pozemku. Zahájené exekuční řízení – na webových stránkách Federální soudní služby. Jsou-li kupované předměty ve společném spoluvlastnictví, pak je třeba zkontrolovat i manžela vlastníka, i když je právo zapsáno pouze na jednoho.

Přečtěte si více o kontrole majitele v našem materiálu: Jak prověřit prodejce bytu a nenaletět podvodníkovi. Kontrolní seznam

4. Nákup dacha s registrovanými lidmi

Na obtíž mohou být v domě evidovaní lidé, o kterých kupující nevěděl a tento okamžik si neověřil. Předepsáno prostřednictvím domovní knihy, která je v rukou majitele. Stává se ale, že při prodeji domu jej majitel nepřevede na kupujícího a ten získá dům s lidmi, kteří jsou v něm registrováni, řekla Tatyana Maksimova, vedoucí oddělení příměstských nemovitostí společnosti Inkom-Nedvizhimost.

Venkovské nebo zahradní domky často nejsou legálně k bydlení. Tato skutečnost nijak neovlivňuje dovolenou. Ale zaregistrovat se v takovém domě prostě nefunguje. Chcete-li to provést, musíte ji přenést ze zahrady do obytné. Přečtěte si více o tom, jak to lze provést v našem materiálu: Zaregistrujte se v zemi: jak předělat zahradní domek na obytný a ušetřit peníze.

Na obtíž mohou být osoby registrované v domě, o kterých kupující nevěděl a tento okamžik si neověřil (Foto: Studio MDF//shutterstock.com)

Příklad z praxe Taťány Maksimové:

— Kupci koupili zchátralý dům na staré dači na předměstí. Prodejci řekli, že tam není žádná domovní kniha. Samotný dům byl rekonstruován, byl postaven téměř nový dům. Ve výsledku se ukázalo, že jsou v ní zapsáni tři lidé, z nichž jedna je na psycho-neurologickém internátu. Noví majitelé je museli vypsat.

5. Nedostatek zeměměřictví

Problémem kupujícího může být chybějící zaměření pozemku, na kterém se chata nachází. „Dohodnout se lze i v případě absence zaměření pozemku, převod vlastnictví bude zapsán na vás. Pokud však akvizice proběhne se zapojením hypotečních fondů, bude banka potřebovat kompletní balík dokumentů,“ říká Anna Pochikaeva.

Podle zákona je před nakládáním s pozemkem nutné provést pozemkový průzkum. Rosreestr někdy zmešká transakce s pozemky bez průzkumu, ale nyní jsou takové pozemky stále méně obvyklé, říká Natalia Vodolagina, partnerka advokátní kanceláře Westside.

Spory s geodézií lze minimalizovat, pokud jsou hranice pozemku na katastrální mapě již definovány ve výpisu z USRN. Pro snížení rizika sporů o hranice pozemku můžete přizvat i katastrálního inženýra, aby určil skutečné hranice pozemku. Musíte se také ujistit, že údaje uvedené ve výpisu z USRN odpovídají parametrům domu. „Navíc se doporučuje požádat vlastníka o zadání územního plánu pozemku (GPZU). Tento dokument si může objednat pouze vlastník. Ukáže, co a jaké velikosti lze na místě postavit, jak se to dá využít,“ dodal právník.

Přečtěte si také

6. Překryvné okraje

Dalším možným problémem při koupi chaty je vytyčení hranic pozemku na hranici sousedských nebo společných prostor. “Velmi často ve vesnicích můžete pozorovat následující obrázek: jeden soused mírně posunul plot na místo druhého, další udělal totéž, a v důsledku toho může majitel extrémního místa vynechat několik akrů půdy. Nejhorší možností je zjistit, že dům, který jste si koupili, je ve skutečnosti na pozemku souseda, “uvedla příklad Zhanna Kolesnikova. Konkrétním případem takového problému podle ní může být vysazení hranic pozemku na hranici lesního fondu. To může překážet při stavbě na něm.

Aby se tak nestalo, je lepší kontaktovat katastrálního inženýra, který musí ověřit souřadnice z výpisu USRN pro konkrétní území pomocí geodetických zařízení. Uložení hranic na hranicích lesního fondu si můžete ověřit na příslušných regionálních portálech, např. na geoportálu Moskevské oblasti. „Pokud dojde k překrývání, požádejte prodejce, aby to před transakcí vyloučil. Zpravidla to lze ve většině případů provést zjednodušeným způsobem za několik dní, “dodal právník.

7. Není pro celoroční použití

Dacha je dům pro sezónní bydlení, obvykle od května do září včetně. Poté je dům uzavřen a zakonzervován až do další letní sezóny. Existují případy, kdy kupující plánují žít v zemi déle, i když v praxi to není možné. Před koupí je proto potřeba zvážit, jak byl dům postaven – pro celoroční užívání nebo jako letní.

„Někteří kupující si myslí, že v zimě budou moci bydlet v letním domě. To je chyba. Pro zimní domov potřebujete dobrou izolaci domu a všech komunikací a vytápění,“ varovala Anna Pochikaeva.

Někteří kupující si myslí, že v zimě budou moci bydlet v letním domě. Toto je chyba (Foto: Irina Dainakova/shutterstock.com)

8. Neoprávněné stavby

Dalším možným překvapením je koupě pozemku s nelegálními stavbami. Existují situace, kdy má prodávající vlastnické právo pouze k pozemku, ale obytný dům a hospodářské budovy na něm umístěné nejsou registrovány, uvedl příklad vedoucí obchodní praxe advokátní kanceláře Pleshakov, Ushkalov a partneři.

„Z hlediska nabytí vlastnického práva zde není žádný problém, neboť stavby stojí na pozemku a nabývá je kupující. Problémy však mohou nastat ve chvíli, kdy se kupující rozhodne k nim přihlásit své vlastnictví, což je nutné například pro připojení plynu,“ upozornil právník.

V této fázi může nový majitel zjistit, že dům byl postaven s výraznými porušeními. Částečně se například nachází na cizím pozemku, což brání jeho zapsání do katastru a zápisu vlastnických práv. Aby se tomu zabránilo, je vhodné zakoupit již navržené předměty.

Dalším možným překvapením je koupě pozemku s nelegálními stavbami (Foto: Studio MDF/shutterstock.com)

9. Staré komunikace

Skrytým problémem se mohou stát i staré opotřebované komunikace, které nebyly převedeny do bilance specializovaných organizací nebo samospráv. Může se jednat o opotřebovaný transformátor, který nebyl předán distribuční organizaci, nebo o most bez vlastníka vedoucí do vesnice, která se v zimě stává nebezpečnou.

„Tato zařízení mají jeden společný problém – nepřecházejí do bilance organizace, která by měla být zodpovědná za jejich provoz. Donutit síťovou organizaci k opravě takového transformátoru nebo obec k vyčištění takového mostu je náročný úkol,“ říká právník.

Je obtížné se před takovým problémem zcela chránit, ale můžete snížit rizika. Zeptejte se například potenciálních sousedů, kteří o všech problémech v obci vědí a často jsou ochotni se o ně podělit.

Viz také:

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC Real Estate