Analytici z DOM.RF Bank představili výsledky studie o struktuře sekundárního trhu s bydlením. Odborníci analyzovali faktory ovlivňující náklady na bydlení a dospěli k závěru, že rozdíl v ceně mezi primárním a sekundárním trhem zcela přirozeně roste. Proč kupující preferují bydlení v novostavbách a jak moc dostupnost zvýhodněných hypoték ovlivňuje ceny, vypráví Izvestija.
Kam směřuje trh?
Dnes stojí bydlení v domech ve výstavbě v Rusku v průměru kupující o 30 % více než bydlení na sekundárním trhu, říkají analytici. Jejich závěry lze snadno ověřit pohledem na aktuální cenové indexy. Tento trend se mnohým zdá zvláštní: koneckonců by se zdálo, že rizika kupujícího při nákupu bydlení ve výstavbě jsou mnohem vyšší a existuje menší výběr. Do bytu zakoupeného na výprodeji se navíc můžete nastěhovat hned, ale na rozestavěné bydlení si budete muset počkat často i řadu měsíců. Rozdíl v ceně bydlení na primárním a sekundárním trhu se však oproti očekávání velmi pomalu snižuje a zůstává znatelný.
Mnoho spotřebitelů je připraveno vinit současné pořadí cen na zvýhodněné hypoteční programy určené na nákup bydlení v novostavbách. Takových programů je mnoho, jsou pravidelně rozšiřovány a dávají tak stále většímu počtu lidí příležitost stát se kupci domů v novostavbách. Možná se přehřívá poptávka po primárním bydlení a developeři využívají své šance a posílají ceny novostaveb „do vesmíru“?
Tento předpoklad se zdá být logický, říká Igor Kuzavov, viceprezident DOM.RF Bank, ale ve skutečnosti je nesprávný, protože nebere v úvahu řadu významných faktorů. „Abyste pochopili, proč je sekundární bydlení levnější než primární bydlení, a abyste mohli posoudit další dynamiku cen, musíte se do problému ponořit hluboko,“ vysvětluje Kuzavov. — Je nutné porozumět struktuře trhu, určit, jaké faktory ovlivňují náklady na bydlení, a vypočítat přiměřenou úroveň slev. Pak nebude těžké pochopit, že současný stav je zcela logický a rozdíl mezi byty na primárním a sekundárním trhu pravděpodobně nezmizí.“
Struktura trhu
Pokud sledujete statistiky v průběhu let, snadno si toho všimnete: rozdíl v cenách mezi sekundárním a primárním trhem s bydlením ve prospěch primárního trhu s bydlením je viditelný již řadu let. Ještě v roce 2019, před masivním rozšířením zvýhodněných hypotečních programů, stálo hotové bydlení v průměru o 17 % méně než byty v domech ve výstavbě. Důvod takového znatelného rozdílu podle odborníků spočívá ve strukturálních faktorech, především v konfiguraci a geografii nabídek na trhu s bydlením, a také v kvalitativním rozdílu mezi novými byty a bydlením v domech postavených před desítkami let.
Prvním významným strukturálním faktorem je skladba bytového fondu. Sekundárnímu trhu dominují dvou a třípokojové byty a v rozestavěných domech developeři podle potřeb kupujících nabízejí více „jednopokojových bytů“ – staví se jich dvakrát více než 3-4pokojových byty. Náklady na metr čtvereční v jednopokojovém bytě jsou přitom většinou vyšší, což se odráží i ve statistikách. To však nevyvrací skutečnost, že poptávka po jednopokojových bytech je velmi vysoká a vývojáři se jí plně v souladu se zákony trhu řídí.
Druhým významným faktorem je rozdíl v geografii rozestavěného a dokončeného bydlení. Dnes se vývojáři snaží nejprve vytvořit nejlikvidnější místa, kde se bydlení dobře prodává a zpravidla je dražší. Kromě toho by se nemělo slevovat z dalšího významného faktoru – kvality bydlení. I zde jsou novostavby výrazně před sekundárním trhem, zaručují kvalitu komunikací a infrastruktury, použití moderních materiálů a zařízení, zatímco domy na sekundárním trhu často vyžadují vážné opravy, což znamená další investice.
Konečně důvodem rozdílu v cenách jsou částečně i samotná specifika indexů, které ne vždy přesně odrážejí stávající trendy, zejména na sekundárním trhu s bydlením. Významná část bytových transakcí na sekundárním trhu s byty se odehrává mimo regionální centrum. To je další technický důvod, proč může být sekundární zboží v indexech levnější než primární zboží.“
Všechno bude hladké
Podle statistik se v posledních letech rozdíl v cenách bydlení na primárním a sekundárním trhu nejen nesnižuje, ale naopak roste. Podle odborníků v letech 2020-2022. Sleva na sekundárním trhu nemovitostí oproti primárnímu vzrostla o 13 procentních bodů a dosáhla 30 %. Mnozí se domnívají, že tato dynamika je způsobena přehřátou poptávkou po bytech ve výstavbě, ale není to tak úplně pravda, říkají odborníci. Podle jejich názoru je takové zvýšení slevy zásadně oprávněné a způsobené změnami sazeb hypoték: podle centrální banky je dnes průměrná sazba na primárním trhu těsně pod 6 % a sazby na sekundárním trhu jsou zhruba 11 %. Vzhledem k tomuto rozdílu je zcela přirozené, že se preference spotřebitelů posouvají směrem k novostavbám.
„Představte si, že si chcete koupit dům a vybíráte si mezi přibližně stejnými byty v rozestavěném a dokončeném domě,“ vysvětluje Igor Kuzavov. — Poté, co se objeví vázané účty, riziko ztráty peněz při koupi domu ve fázi výstavby má tendenci k nule, takže jej lze ignorovat. A protože sazba hypotéky na sekundární bydlení je mnohem vyšší, budete připraveni koupit byt na sekundárním trhu pouze v případě, že vám bude nabídnuta sleva – jinak výrazně přeplatíte úroky z úvěru. Jaká by měla být sleva? Při průměrné době splácení hypotéky 5–8 let by sleva měla činit 10–13 % – a to přesně odpovídá rozšíření slevy mezi sekundárním a primárním bydlením v posledních několika letech.“
Skutečnost, že hotové bydlení je dnes levnější než to ve výstavbě, má tedy velmi zásadní ekonomické vysvětlení: částečně je to způsobeno strukturálními faktory, částečně změnami sazeb hypoték. Ale pro ty, kteří dnes zvažují koupi domu, je tu dobrá zpráva. Podle analytiků banky DOM.RF se v příštích letech náklady na bydlení v nových budovách oproti sekundárnímu trhu nezvýší – naopak, sekundární trh bude postupně dohánět a zmenší mezeru. Podle předpovědí v letech 2023-24. sazby na primárním trhu se ustálí mírně nad současnou úrovní a úrokové sazby hypoték na dokončené bydlení budou postupně klesat spolu s tržními sazbami s oslabováním proinflačních rizik. V důsledku toho se sníží diskont mezi primárním a sekundárním trhem.
Názor odborníků potvrzují cenové trendy působící na realitním trhu. Ceny novostaveb dnes určují v neposlední řadě sazby hypoték – jejich podíl na tržbách přesahuje 60 %. Pokud jde o sekundární trh, kde je podíl hypotečních obchodů poloviční, zde nabývají na důležitosti příjmy obyvatel a výše mezd v poměru k cenám bydlení. Z historického hlediska byla minimální dostupnost bydlení na ruském trhu dodržována v letech 2006-2008, kdy by průměrná ruská rodina dvou pracujících dospělých musela šetřit na byt 7-8 let, přičemž by si ušetřila celý plat. Později se růst cen nemovitostí zastavil, v důsledku čehož v letech 2018-2020. stejná rodina by za stejných podmínek musela spořit na byt pouze tři roky.
Nedávné zdražování situaci poněkud zhoršilo, pokud však věříte oficiálním prognózám ministerstva energetiky, které předpokládají letos růst nominálních mezd o 10,9 %, podle prognóz do konce roku 2023, sekundární bydlení se opět stane dostupnější, což podpoří poptávku.
Navzdory skutečnosti, že většina Rusů žije v bytových domech, téměř dvě třetiny našich krajanů sní o přestěhování do vlastní chaty, tedy soukromého venkovského domu s pozemkem, určeného pro jednu rodinu. Jaké výhody má chata?
Chaty jsou zpravidla prostornější než byty, zejména ve srovnání s byty starého bytového fondu, zejména pokud mluvíme o 2- nebo XNUMX-domové budově. Mnozí oceňují především vyšší stropy a možnost vytvořit si prostornou kuchyň nebo koupelnu;
Při stavbě chaty si můžete na vlastní přání navrhnout počet a umístění pokojů a při pořízení hotového domu provést přestavbu prakticky bez omezení, která se týkají bytových domů. V chatách je tedy více příležitostí, jak si prostor zařídit podle vlastního vkusu;
Soukromý dům je soukromý, protože má obvykle samostatné území – malou oblast kolem domu, kterou lze použít podle vlastního uvážení, například k výsadbě trávníku, květinové zahradě nebo výstavbě lázeňského domu;
Vzdálenost od sousedů
To řeší několik problémů najednou, včetně problému špatné zvukové izolace v bytech. Obecně platí, že v soukromém domě je vždy možnost izolovat se plotem a narazit na sousedy mnohem méně často;
Pokud má váš dům samostatnou kanalizaci a zásobování vodou, můžete zapomenout na nepříjemnosti dočasného vypínání teplé vody, které jsou obyvatelé měst v Rusku nuceni zažívat každé léto;
Nebudete muset v září drkotat zuby zimou nebo snášet horko v teplém březnu v soukromém domě, protože nejste závislí na ústředním topení. Při stavbě chaty si můžete zvolit jakékoli vhodné vytápění (například nainstalovat plynový kotel, nainstalovat elektrický topný systém nebo topit kamny dřevem) – a teplotu si regulovat sami;
Většina lidí se domnívá, že bydlení ve vlastním je blíže přírodě než v bytě. Mimo město je vzduch čistší, mnoho lidí má rádo možnost vysadit si na pozemku přímo u domu malou zahrádku nebo dokonce zeleninovou zahrádku. Navíc hodně záleží na materiálech použitých při stavbě: není žádným tajemstvím, že v dřevěných domech nebo domech ze dřeva je výměna vzduchu lepší než u panelových výškových budov. Při stavbě soukromého domu si můžete vybrat všechny materiály sami.
Jaké nevýhody mají jednotlivé soukromé domy?
Bydlení na chalupě je v mnoha ohledech atraktivnější než bydlení v činžovním domě, ale soukromé venkovské domy mají i řadu nevýhod a vlastností, které bydlení v nich znesnadňují a prodražují. Zde jsou některé z těchto funkcí:
Vzdálenost od města
hustota zástavby ve většině velkých ruských měst nejsou žádné seskupení chat a pozemky pro rozvoj ve městě budou pravděpodobně velmi drahé. Proto je pro většinu cenově dostupnou variantou developerský pozemek nebo hotová chata, v lepším případě pár kilometrů od města – a to znamená pravidelné používání auta, časté zácpy a obtížný přístup k městské infrastruktuře;
Vysoká cena
Soukromé domy jsou dražší než bydlení v bytových domech. Je to dáno nejen tím, že při koupi domu budete muset zaplatit i za pozemek, ale také nutností pečlivé hrubé úpravy domu, izolace, příprava základů, izolace stěn a střechy, montáž Vysoce kvalitní ventilační systém Přípojky mohou být obzvláště drahé. A pokud je dům ze dřeva, dokonce i elektrické vedení bude dražší, protože budete muset použít odolnější a spolehlivější kabel. Proto si ve většině případů můžete koupit byt levněji než soukromý dům;
Nákladný provoz a opravy
Údržba domu je dražší než byt – to platí pro účty za energie a obecné časové a finanční náklady na údržbu bydlení. Na chatě budete muset neustále sledovat stav topení a kanalizace, které mohou čas od času vyžadovat opravy, a také monitorovat oblast – například sekání trávy v létě a odklízení sněhu v zima. Život v bytě je v tomto ohledu jednodušší: komunální služby se postarají o většinu potíží;
Existuje mnoho nuancí, v závislosti na konkrétním domě, pozemku a oblasti, ve které se nachází, ale obecně platí: v samostatné chatě bude vaším problémem komunikace. Pokud dostanete byt s kompletní teplou vodou, plynem/elektřinou a koupelnou napojenou na městskou kanalizaci, budete si muset toto vše v domě zařídit sami. Připravte se na vrtání studny a instalaci septiku, to znamená čistírny nezbytné pro provoz kanalizačního systému atd. Musíte si pamatovat: pokud není vesnice zplynována, může dodávka plynu stát značné množství;
Pozemková daň
Nezapomeňte, že pokud je k domu připojen pozemek (zpravidla je připojen k soukromým domům), budete z něj muset zaplatit daň. Díky tomu je vlastnictví soukromého domu dražší než vlastnictví bytu (podrobnosti o placení daně níže).
Jak si vybrat mezi bytem a soukromým domem?
Vše záleží na vašem rozpočtu, vašich preferencích a životních prioritách. Při rozhodování o koupi byste si měli odpovědět na několik důležitých otázek:
- Kolik peněz plánujete utratit za nákup nemovitosti?
- Kolik prostoru potřebujete vy a vaše rodina k pohodlnému bydlení?
- Kolik času jste ochotni strávit na cestě do města a jak často se tam budete muset dostat?
- Jaké finanční a časové náklady jste ochotni nést na údržbu a údržbu vašeho domova?
Pokud máte práci s flexibilním rozvrhem, je bydlení na místě vzdáleném od města mnohem pohodlnější, než když potřebujete každý den cestovat do kanceláře. V každém případě si spočítejte, kolik hodin denně budete muset strávit na cestě do vašeho pracoviště. Pokud po dlouhých hodinách stání v dopravních zácpách nebo jízdě vlakem přijdete domů jen přespat, romantika života mimo město se ztrácí. Totéž platí pro nutnost přepravy dětí do školy nebo školky – ne všechny okrajové části mají dobré školy, aby tento problém rychle vyřešily a vyhnuly se častým cestám do města.
Další významnou otázkou je provoz inženýrských sítí v oblasti, kde se Vámi vybraný dům nachází (nebo kde plánujete koupit pozemek pro stavbu). Zjistěte, jak často se v okolí odklízejí odpadky, opravují nebo uklízejí silnice a jak dlouho trvá zavolat instalatéra, elektrikáře nebo plynaře. To přímo určuje, kolik času, úsilí a peněz budete muset vynaložit na údržbu vašeho domova.
Pokud pochybujete, zda je pro vás venkovský život v samostatné chalupě to pravé, zkuste si nejprve pronajmout soukromý dům a bydlet v něm několik měsíců. Je vhodné to udělat na přelomu ročních období, abyste pocítili rozdíl, protože v zimních měsících život v prázdninových vesničkách oproti létu utichá. Pokud po tom nebudete zklamáni, je čas přemýšlet o koupi.
Co je výhodnější – koupě bytu nebo soukromého domu?
Soukromý dům na nejbližším předměstí velkého města zpravidla nebude stát víc než byty v nové budově. O abstraktní ceně domu je přitom těžké mluvit – každá nemovitost má své vlastnosti, které cenu ovlivňují. V první řadě je to lokalita, celková obytná plocha, materiály použité při stavbě a také náklady na pozemek, na kterém je dům postaven. Takže v Moskvě malá chata o rozloze méně než 100 metrů čtverečních. m do 20 km od moskevského okruhu lze zakoupit za 4–5 milionů rublů, což je srovnatelné s cenami bytů v nových budovách přibližně ve stejné vzdálenosti od města.
Při nákupu předměstské nemovitosti si můžete všimnout výrazného rozdílu v ceně u domů podobné velikosti. Někdy lze starý dům ve špatném stavu na nejbližším předměstí koupit levněji než byt ve městě. Buďte však připraveni na to, že za opravu a uvedení do pořádku budete muset utratit několik set tisíc až několik milionů rublů.
Pokud máte na mysli koupi chaty, jsou 2 možnosti – koupit hotový dům nebo pozemek ke stavbě. Pokud se rozhodnete pro koupi, mějte na paměti, že poptávka po rodinných domech je obecně nižší než po bytech, a měli byste toho využít. Proberte s prodejcem možnost smlouvání či slev. Najít kupce pro venkovské nemovitosti zpravidla není tak snadné a je šance, že vám vyjdou vstříc na půli cesty.
Pokud očekáváte, že svou nemovitost časem prodáte za více, než za kolik jste ji koupili, mějte na paměti, že poptávka po venkovských domech je obvykle výrazně nižší než poptávka po bytech. To znamená, že s největší pravděpodobností nebude možné vrátit náklady na pořízení domu, jeho opravu a provoz. Navíc nemluvíme o rychlém prodeji: to lze provést pouze s výraznou slevou. Pokud je pro vás tedy likvidita nemovitosti důležitá, vyberte si byt.
Co jsou městské domy?
Další zajímavou možností, na kterou stojí za to se blíže podívat, jsou řadové domy.
Městský dům je malá obytná budova městského typu, obvykle s velmi malým přilehlým pozemkem. Městské domy jsou často stavěny jako domy vedle sebe se stěnami, které se vzájemně dotýkají. Takové domy mají zpravidla jednu správcovskou společnost, která je také zodpovědná za provoz a instalaci všech komunikací. Městský dům je tedy kříženec mezi bytem a samostatným venkovským domem. V tomto typu bydlení je sice menší svoboda od sousedů a zavedených pravidel než ve zcela samostatné chalupě, ale možnost řešit každodenní problémy rychleji a snadněji mnohým tuto nevýhodu kompenzuje.
Cenové rozpětí řadových domů je poměrně široké, ale za stejné peníze pořídíte bydlení s větší plochou oproti bytu. Například v blízkém moskevském regionu si můžete koupit byt v řadovém domě o rozloze 150–175 m7. m za cenu 8–XNUMX milionů rublů. Byty této velikosti se nacházejí především v elitním bytovém fondu a jsou mnohem dražší (i když stejně jako v případě rodinných domů stojí za to zvážit vzdálenost do města).
Co je výhodnější pronajmout – byt nebo chatu?
Pokud chcete bydlet v soukromém domě, ale ještě nejste připraveni se rozhodnout, že se konečně usadíte mimo město, může být pronájem nejpohodlnější možností. Pronájem chaty může stát stejně jako pronájem bytu, nebo dokonce levněji. Zároveň budete mít možnost bydlet v samostatném domě a užívat si všech výhod venkovského života, ale nebudete na toto bydlení vázáni. Pokud se něco pokazí, je vždy snadné se z pronajaté nemovitosti odstěhovat a najít si novou. A pokud se potřebujete rychle přestěhovat do jiného města nebo země, nebudete muset začít dlouhý proces prodeje nemovitosti.
Jaké daně musí majitelé soukromých domů platit?
Pro ty, kteří bydlí v soukromých domech, se k dani z nemovitosti připočítává daň z pozemků. Výše pozemkové daně se rovná katastrální hodnotě pozemku k 1. lednu vykazovaného roku (s výhradou omezení stanovených v článku 391 daňového řádu Ruské federace), vynásobené sazbou daně (toto sazba se liší v závislosti na způsobu využití pozemku a obci), která nepřesahuje 1,5 %.
Je nutné platit daň z pozemků, pokud je váš pozemek ve vašem vlastnictví, v trvalém (nepřetržitém) užívání nebo v doživotním dědictví (článek 388 daňového řádu Ruské federace). Pokud je pozemek ve vašem vlastnictví k bezplatnému užívání včetně dočasného užívání nebo je převeden na základě nájemní smlouvy, nebudete muset platit daň.
