Generální ředitel Moskevské regionální ZISZ Roman Larin a expert Federální katastrální komory Rosreestra Nadezhda Leshchenko odpovídali na nejnaléhavější otázky čtenářů Rossijskaja Gazeta o registraci a výstavbě venkovských domů, skleníků a dalších objektů.
Je nutné skleníky registrovat?
Začněme asi nejpalčivějším problémem za poslední tři měsíce. Jakmile se majitelé zahrad a zeleninových zahrad dozvěděli o povinné registraci (a tedy i daních) hospodářských budov na nadaci, začaly se hrnout otázky, co dělat se skleníky a přístřešky, toaletami atd. Rezonance byla taková vysoce, že na konci dubna místopředsedkyně Státní dumy Irina Yarovaya požádala šéfa Federální daňové služby Michaila Mišustina, aby zkontroloval informace a znovu objasnil „platit či neplatit“.
Specialisté z BTI a Rosreestr odpověděli takto:
Potřeba registrace hospodářských budov, včetně skleníků a přístřešků, závisí na účelu lokality.
„Pokud je pozemek určen pro zeleninové zahradnictví, není na takových pozemcích povolena výstavba investičních projektů. To znamená, že všechny hospodářské budovy (kůlny, lázně, skleníky, kůlny, sklepy, studny a další stavby) nemohou být postaveny jako kapitálové – na pevných základech.
Zahradní pozemky však mohou obsahovat kapitálové přístavby, které jsou pevně spojeny se zemí, to znamená objekty, které nelze přemístit, aniž by byl ohrožen jejich účel. Práva k takovým předmětům podléhají registraci.“
Závěr: pokud se na zahradních pozemcích objeví skleníky na trvalém základě, budou muset být zbourány, pokud na zahradních pozemcích, budou muset být zaregistrovány.
Upozorňujeme, že ruské ministerstvo hospodářského rozvoje v současné době připravuje návrh zákona, který objasňuje kritéria pro klasifikaci předmětů jako nemovitých nebo movitých věcí. Podle návrhu zákona budou pomocné budovy – kůlny, skleníky atd. – považovány za vylepšení pozemku nebo hlavního zařízení, například obytného domu. Dříve registrované budovy mohou být na žádost držitele autorských práv zjednodušeným způsobem vyloučeny z Jednotného státního registru nemovitostí.
Je nutné registrovat malý zahradní domek, ve kterém lidé bydlí pouze v létě?
Představme si tuto situaci: v SNT je dům ze dřeva o ploše 6×6, na cementových blocích, s podkrovím. Žijí v něm pouze v létě. Musím se registrovat?
Ano, stavba nese všechny znaky zahradního domku, který slouží k přechodnému bydlení. Postup má však deklarativní charakter.
Proč chtějí zase prodloužit dačou amnestii? Kolik neregistrovaných chat je dnes?
Dačičí amnestie totiž skončila s předstihem 1. března 2019, kdy skončilo přechodné období pro nová pravidla, která zaváděla změny ÚP ze 4. srpna 2018. Je pravda, že návrh zákona na prodloužení dačské amnestie do 1. března 2022 byl již předložen Státní dumě.
„Rosreestr ani Katastrální komora takové údaje nemají. Místní úřady by měly mít informace o počtu neregistrovaných jednotlivých domů a chat.
Protože Jednotný státní registr nemovitostí (USRN) obsahuje informace pouze o nemovitostech zapsaných do katastru nemovitostí a registrovaných právech k nim. Od roku 2006 bylo pomocí zjednodušeného postupu zaregistrováno asi 13 milionů vlastnických práv.“
Vše, co potřebujete vědět pro práci s reporty OSNO v roce 2023 odborníci na účetnictví a daňové účetnictví vám řeknou pokročilý výcvikový kurz “Účetní na OSNO: daňové a účetní výkaznictví”. Získáte jistotu ve své znalosti, získáte praktické dovednosti při vyplňování výkazů a budete pracovat bez chyb!
Jaké jsou hlavní potíže, se kterými se majitel může setkat při registraci starých domů a budov, pokud nebude prodloužena amnestie dacha?
„Především se jedná o porušení odsazení. To znamená, že domy byly dříve postaveny bez ohledu na to, jak blízko byly k hranicím pozemku.
Poměrně často se veranda domu prakticky dívá do plotu sousedního pozemku. Zvláštní podmínky pro využití území nebyly také dodrženy, například existují obytné budovy, které spadají do oblasti letišť, elektrických vedení a ekologických zón.
Dochází k porušování typů povoleného využívání pozemků. V řadě případů parametry stavěných domů překračují normy stanovené Územním řádem: ne více než 3 nadzemní podlaží и ne více než 20 metry na výšku. Ve všech těchto případech nebude možné zapsat vlastnictví domu.“
Příklad života: občan si pronajal pozemek pro individuální bytovou výstavbu. Na místě stál nedokončený dům. Rozhodl se zapsat vlastnictví pozemku, ale nemůže to udělat kvůli požadavku na dokončení stavby domu. Je odmítnutí legální?
Ano, v souladu s platnou právní úpravou právo nabývat vlastnické právo k pozemkům na základě nájemního práva vzniká pouze vlastníkům budov, staveb, staveb nacházejících se na tomto místě. Občan musí nejprve dokončit stavbu a přihlásit právo k domu. Teprve poté bude moci pozemek koupit.
Jaké další budovy, kromě domů a chat, podléhají amnestii dacha?
Například garáže, hospodářské budovy se znaky investiční výstavby, které nejsou určeny pro komerční činnost.
Jak dlouho trvá, než občan postaví dům?
Oznamovací charakter výstavby a evidence nemovitostí, který byl zaveden novelami územního řádu, to předpokládá osoba dostane 10 let na stavbu samostatného obytného nebo zahradního domku. Tuto lhůtu musí dodržet, poté předložit oznámení o dokončení stavby.
Pokud byla budova postavena podle pravidel, místní úřady samy předloží dokumenty k registraci společnosti Rosreestr. S takovými pravidly se nelze vyhnout evidenci nemovitostí, jinak bude objekt považován za nepovolenou stavbu a bude nařízena demolice.
Lze z Jednotného státního registru nemovitostí vyřadit zchátralé budovy, které se nevyplatí platit daň?
Představme si situaci: občanka kdysi zaregistrovala stodolu a skleníky stojící na podpěrách, nyní se téměř zřítily, ale daň platí dál. Je možné být vyřazen z Jednotné státní evidence nemovitostí?
„Vyjmout předměty z Jednotné státní evidence nemovitostí, k nimž je deklarativním způsobem zapsáno právo, je možné pouze v případě zničení nebo zničení předmětů.
Pro záznam ukončení existence objektů je třeba zavolat katastrálního inženýra. Na uvedené objekty vypracuje protokol o kontrole. Jedná se o dokument potvrzující ukončení existence objektu. To bude základem pro ukončení práva v Jednotném státním rejstříku a výmaz z katastru nemovitostí.
Je možné postavit dva domy na jednom pozemku? Nebo se bude muset jeden zbourat?
Na jednom pozemku je teoreticky možné postavit dva domy. Ale pouze v souladu s normami legislativy územního plánování a územního plánování, stavebními zákony a předpisy, zejména plocha pozemku by měla takovou stavbu umožňovat.
Pokud „pozemek fyzicky neumožňuje výstavbu druhého obytného domu, protože nejsou dodrženy nezbytné překážky od hranic a další normy a pravidla (například požární bezpečnost), bude jeden z domů doporučeno zbourat. Ale můžete se pokusit uznat právo na druhý domov u soudu.“
Může být pozemek zabrán vlastníkovi?
Ano. Zemský zákoník obsahuje ustanovení o zániku práva k pozemku. Je-li pozemek opatřen právem trvalého (věčného) užívání nebo doživotní dědičnou držbou, nepoužije se do 3 let, může být odvolán.
Pozemek může být také zabaven, není-li pozemek využíván k určenému účelu. Například je pozemek přidělen pro zemědělství a je tam postaven obchod nebo činnost organizovaná na místě je škodlivá pro životní prostředí (funguje například myčka aut).
Jaký pozemek si vybrat, abyste si na něm mohli postavit dům a pěstovat zahradu pro osobní potřebu?
Pozemek se musí nacházet v hranicích obydlené oblasti. Kategorie pozemků: pozemky sídel. Druh povoleného využití pozemku musí být buď pro individuální bytovou výstavbu (individuální bytová výstavba), nebo pro soukromé pozemky pro domácnost (osobní vedlejší pozemky).
V roce 2023 lze registraci zahradního domku na chatě provést v rámci programu „amnestie dacha“, pokud byl objekt postaven před rokem 2001, nebo podle požadavků nařízení vlády č. 1653 a zákona č. 217-FZ. .
Pouze obytné budovy, které prošly katastrálním úřadem a registrací u Rosreestr, lze prodat, darovat, vyměnit nebo zdědit.
Budeme analyzovat, zda je nutné v roce 2023 bez problémů registrovat zahradní domek v SNT a jak tento postup probíhá.
Možnosti registrace
Jaké budovy podléhají registraci na letní chatě? Objekty určené k trvalému bydlení, případně k zajištění života občanů, podléhají programu „chatová amnestie“, pokud byly postaveny před rokem 2001. Tento zjednodušený registrační postup byl prodloužen do konce roku 2020 a umožňuje vám zajistit práva k následujícím objektům:
- venkovské domy, zahradní domky a jiné objekty, pokud jsou určeny k dlouhodobému pobytu;
- vany a garáže, pokud se jedná o objekty investiční výstavby, tzn. postaven na základech a nelze jej přesunout na jiné místo, aniž by opustil zemi;
- jiné typy budov, vybavené na kapitálovém základu (kůlny, altány atd.).
V přítomnosti nadace se struktura týká objektů investiční výstavby. To umožňuje, aby byly evidovány jako majetek v souladu s obecnými pravidly zákona č. 218-FZ a zvláštními požadavky zákona o amnestii Dacha.
Pro budovy postavené po roce 2001, včetně po přijetí zákona č. 217-FZ, existují další požadavky na registraci:
- neumožňuje-li provedení předmětu jeho přemístění bez úměrného poškození jeho vlastností, patří k nemovitosti, to znamená, že musí být zapsán;
- je možné zajistit práva pouze k obytným budovám postaveným na pozemcích pro zahradnictví, a to i na území SNT;
- pokud je pozemek přidělen pro zahradnictví, nelze na něm stavět obytné budovy a registrace bude zamítnuta.
Proto je možné zaregistrovat zahradní domek na zahradním pozemku SNT nebo jiného neziskového partnerství. Pokud bylo občanovi nebo neziskové organizaci přiděleno území pro pěstování zahrádek, bude stavba zamítnuta, i když má všechny znaky investičního objektu. Obecní úřady mají právo uplatňovat nároky na demolici nelegálních staveb, náhradu škod na půdní vrstvě země.
Jaké venkovské domy nelze zaregistrovat v roce 2023? Registrace není nutná, pokud je zahradní domek bez základu, tzn. není objektem investiční výstavby. Takový objekt je považován za dočasnou stavbu, kterou lze snadno přesunout na jiné místo, a to i bez demontáže konstrukcí. Pokud je například letní zahradní domek v SNT určen pouze pro sezónní pobyt občanů, nemá nadaci, nemusí být registrován. Rovněž není nutné formalizovat práva na užitné a vedlejší stavby, pokud se netýkají investiční výstavby.
Jak zaregistrovat práva v rámci dacha amnestie
Pokud k registraci dochází na základě amnestie dacha, občan musí potvrdit zákonnost vlastnictví půdy. Můžete současně zajistit práva k pozemku a bytovému domu. Dokladem pro příděl pozemku bude výpis z představenstva SNT nebo jiného partnerství, příkaz obecních úřadů a další formuláře a formuláře.
Podle norem zákona o amnestii Dacha probíhá konsolidace práv v následujících fázích:
- po obdržení podkladů k pozemku je třeba kontaktovat katastrálního inženýra, objednat technický plán;
- inženýr provede průzkum naturální stavby, určí její vlastnosti a parametry, promítne se do textového a grafického bloku technického plánu;
- abyste mohli dům zapsat do katastru nemovitostí a zapsat vlastnické právo, musíte podat žádost a technický plán Rosreestr nebo instituci MFC;
- podpůrným dokumentem po dokončení všech postupů bude výpis z USRN, který uvádí katastrální číslo objektu.
Velikost a vlastnosti budovy jsou zásadní pro rozhodnutí o registraci a následné zdanění. Například soukromá obytná budova nemůže mít výšku více než 3 podlaží, mít několik izolovaných místností pro bydlení různých rodin. S takovými zařízeními se zachází jako s vícebytovými budovami a pro povolení k jejich výstavbě a provozu jsou stanovena zvláštní pravidla.
Zahrada nebo venkovský dům do 50 m50. metrů celkové plochy nepodléhá zdanění. Záběry budou potvrzeny katastrálními informacemi USRN a výpisem. Pokud je plocha registrovaného objektu větší než XNUMX mXNUMX, může být vyloučena při výpočtu daně z nemovitosti v přiznání.
Registrace zahradních domků dle zákona č. 217-FZ
Jak bylo uvedeno výše, na pozemcích poskytnutých zahrádkářům nelze postavit žádné bydlení. Pokus o registraci takového objektu bude zamítnut. U objektů umístěných na územích pro zahradnictví a určených k trvalému pobytu se registrace provádí podle následujících pravidel:
- zahradní domek je uznán za bytové zařízení na základě rozhodnutí místního úřadu (samozřejmě o tom rozhodne obec, na jejímž území se dům nachází);
- k podání žádosti na obec je potřeba zapsat vlastnické právo v rámci programu „dacha amnestie“, nebo standardním způsobem (nutno předložit obci výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, případně jiný formulář z titulu);
- vlastník domu musí získat technický posudek o kontrole stavu objektu prostřednictvím organizací nebo fyzických osob podnikatelů, kteří jsou členy SRO;
- doklad potvrzující existenci věcných břemen vlastnických práv je předložen bezpodmínečně (zpravidla jsou uvedeny ve výpisu USRN).
Zahradní domek tak bude uznán za bytové zařízení až po potvrzení příslušných charakteristik v technické zprávě. Tento dokument je vypracován v souladu s normami zákona č. 384-FZ. Při zkoumání konstrukce musí odborníci potvrdit soulad s normami požární bezpečnosti, soulad se stavebními předpisy a předpisy, uvést uspořádání inženýrské infrastruktury a další informace. Závěr musí obsahovat závěr o vhodnosti stavby k trvalému pobytu občanů.
K žádosti na magistrátu je potřeba potvrdit, že dům je již zapsán ve vlastnictví občana. Kromě výše uvedeného postupu „amnestie dacha“ to lze provést podle obecných pravidel. Pokud byl objekt postaven před srpnem 2018, stačí vypracovat technický plán a potvrdit práva k lokalitě. Pro výstavbu po roce 2018 je třeba předložit obci oznámení o zahájení a ukončení prací.
Doklady o uznání zahradního domku za stavbu k bydlení je nutné předložit přímo na obecní úřad, případně prostřednictvím institucí MFC. Lhůta pro posouzení dokumentace nesmí přesáhnout 45 dnů, poté vlastník obdrží písemné rozhodnutí.
Místní úřady mohou odmítnout uznat zahradní domek jako obytné zařízení z následujících důvodů:
- pokud je předložen neúplný soubor dokumentace;
- pokud podle USRN nebo jiných dokumentů není potvrzeno registrované vlastnictví budovy;
- pokud účel přídělu pozemku neumožňuje výstavbu objektů k trvalému bydlení.
Případná možnost registrace končí vydáním výpisu z USRN. Tento dokument odráží informace o majiteli zahradního domku, umístění objektu na místě, hlavní charakteristiky a parametry.
Po přihlášení práv a obdržení rozhodnutí o uznání zahradního domku za bytové zařízení v něm mohou občané legálně bydlet, žádat o povolení k pobytu a provádět transakce za účelem nakládání s nemovitostmi. Zároveň vznikne každoroční povinnost platit daň z nemovitosti. Jak je uvedeno výše, pokud je celková plocha domu menší než 50 mXNUMX, není třeba platit daň.
Možné problémy při registraci
I při použití zjednodušeného režimu registrace dacha amnestie se majitel zahradního domku může potýkat s problémy:
- odmítnutí představenstva SNT nebo obce vydat dokument potvrzující zákonnost vlastnictví lokality;
- nesoulad stavby s požadavky na nemovitostní objekty (překročení podlažnosti, porušení předpisů dle zákona č. 384-FZ apod.);
- nedodržení kategorie a účelu pozemku, který neumožňuje výstavbu objektů investiční výstavby.
Pokud odmítnete vydat doklady k pozemku, musíte si objednat zaměření prostřednictvím katastrálního inženýra, koordinovat hranice přídělu s vlastníky sousedních pozemků. Pokud při koordinaci vzniknou problémy, je možné stanovit hranice soudní cestou.
Je nesmírně obtížné změnit kategorii a účel pozemku. To lze provést administrativně (prostřednictvím obce), nebo soudní cestou. Pokud jsou však kategorie a zamýšlený účel stanoveny v plánu rozvoje města, ani soudní řízení nepřinese pozitivní výsledek.
Pokud vlastnosti objektu neodpovídají technickým předpisům podle zákona č. 384-FZ, může být vlastníkovi požadována demontáž konstrukce nebo odstranění porušení. Samozřejmě, pokud budou taková porušení zjištěna, registrace a převod zahradního domku do obytných budov nebude možný.
