– Koupím pozemek na stavbu domu a alespoň garáže a lázeňského domu. Jakou plochu má mít pozemek, abych na něm (a pod ním!) postavil vše potřebné a nedostal pokutu?
– Existují federální a regionální normy pro oblast pozemků a umístění budov na nich. Některé z nich se týkají umístění budov na místě, zatímco jiné se týkají oblasti samotného místa. Pro úplné zodpovězení otázky je tedy nutné analyzovat obě skupiny norem.
Obsah
- stavební předpisy
- Normy výstavby domu
- Seznámení s místními předpisy
- S ohledem na červenou čáru
- Bereme v úvahu požadavky požární bezpečnosti
- Sjednocující normy
- Normy výstavby koupelen
- Normy pro výstavbu garáží
- ☝️ Minimální plocha pozemku pro stavbu domu, lázeňského domu a garáže
- Rozměry pro obdélníkovou plochu
- Co když má pozemek jiný tvar?
- ✅ Maximální rozměry pozemku pro individuální bytovou výstavbu
- Stavba pod zemí
- Výstavba rodinných domů na zemědělské půdě je povolena
- Informace v Jednotném státním rejstříku byly rozšířeny
- Zadáno hromadné státní katastrální ocenění všech pozemků
- Zjednodušená prohlášení o projektech
- Individuální bytová výstavba byla zařazena do národního projektu „Bydlení a městské prostředí“
- Městské domy získaly právní status
- Na individuální bytovou výstavbu se vztahuje zákon o společné výstavbě
- Prodloužila se dači amnestie a zjednodušila se legalizace starých domů
- Byla stanovena lhůta pro registraci „dočasných“ pozemků
- Byl spuštěn dotační program pro výrobce hotových stavebnic domů
- Hlavní
stavební předpisy
Stavební normy pro domy a přístavby souvisí se dvěma body:
- Požadavky územního plánování.
- Normy požární bezpečnosti.
Je třeba vzít v úvahu oba aspekty.
Normy výstavby domu
Seznámení s místními předpisy
Již ve fázi návrhu se musíte seznámit s předpisy územního plánování. Přijímají je místní orgány a zahrnují zejména procento rozvoje lokality.
Pokud se chystáte stavět na letní chatu (stránky SNT – zahradnická nezisková partnerství), pak si budete muset dodatečně prostudovat soubor pravidel SP 53.13330.2019. Faktem je, že společné podniky byly uvedeny v platnost v roce 2020 a mnoho SNT stále neuvedlo svou dokumentaci do souladu se současnými normami a pravidly používání schválenými během SSSR, takže jsou možné rozpory.
Konečně, při zahájení výstavby je nutné vzít v úvahu normy souboru pravidel SP 30-102-99.
S ohledem na červenou čáru
Když mluvíme o umístění domu na pozemek, musíme vzít v úvahu koncept červené čáry. Podle paragrafů. 11 a 12 čl. 1 Občanského zákoníku Ruské federace tento pojem označuje hranice pozemků během zástavby. Zejména červená čára odděluje pozemky pro individuální zástavbu od ulice, vede mezi jednotlivými pozemky atd. Červená čára může být navržena a zkolaudována – pokud je již odsouhlasena, vyznačena v terénu a zakotvena v dokumentech.
Bereme v úvahu požadavky požární bezpečnosti
Pokud jde o požadavky na požární bezpečnost, zde je třeba se řídit Technickými předpisy, které klasifikují budovy podle stupně požární odolnosti a požárního nebezpečí, jakož i kodexy pravidel přijatých v souladu s nimi – například SP 12.13130.2009. XNUMX.
Sjednocující normy
Pokud spojíme požadavky norem, pak by měl být dům na místě umístěn:
- Ne blíže než 5 m od červené čáry ulice.
- Ne blíže než 3 m od červené čáry bočního průchodu.
- Ne blíže než 3 m od hranice se sousedním pozemkem, pokud mezi nimi není průchod.
- Ne blíže než 12 m od venkovní toalety, kompostovací jámy nebo budov pro chov hospodářských zvířat.
Normy výstavby koupelen
Pro lázeňský dům výše uvedené normy poskytují následující pravidla:
- Ne blíže než 5 m od červené čáry ulice.
- Ne blíže než 3 m od červené čáry jízdního pruhu (boční průchod).
- Ne blíže než 1 m od hranice se sousedním pozemkem (pokud je zde odvodňovací příkop a vyústění do kanalizace nebo septiku). Pokud lázeňský dům není napojen na centrální kanalizaci nebo nemá vlastní septik, musí být vzdálenost minimálně 3 m.
- Ne blíže než 8 m od obytné budovy. Pokud jsou lázeňský dům a dům vyrobeny z cihel nebo jiných nehořlavých materiálů, je přípustná stavba ve vzdálenosti nejméně 6 m od domu. Naopak, pokud jsou lázeňský dům a dům celé ze dřeva, měla by být vzdálenost mezi nimi alespoň 15 m.
- Ne blíže než 12 m od studny, pokud existuje, a 20 m od nejbližší vodní plochy (i když se nachází mimo lokalitu).
Normy pro výstavbu garáží
Pro garáže platí následující pravidla::
- Vzdálenost k červené čáře ulice je minimálně 5 m.
- Vzdálenost k červené čáře bočního průchodu je minimálně 3 m.
- Vzdálenost k obytné budově je minimálně 8 m. Pokud jsou dům i garáž vyrobeny z nehořlavých materiálů, je přípustné vzdálenost zmenšit na 6 m.
☝️ Minimální plocha pozemku pro stavbu domu, lázeňského domu a garáže
A nyní – na základě výše uvedených standardů – zkusme vypočítat velikost a plochu pozemku, na který se vejde obytná budova, lázeňský dům a garáž. To je obtížné, protože to vyžaduje minimální rozměry samotných budov – ale použijeme soubor pravidel SP 55.13330.2016. Vyžaduje, aby při plánování rodinných obytných budov měla místnost alespoň 14 metrů čtverečních. m a kuchyň minimálně 9. Přidejme další 2 m25. m do chodeb – a dostaneme 5. Pro zjednodušení si představme, že se jedná o čtverec o straně XNUMX m.
Neexistují žádná pravidla týkající se lázeňského domu. Aby nevyšel větší než dům, ať je to čtverec o straně 3 metry čtvereční. m
Rozměry garáže jsou obecně určeny pouze rozměry vozu – zde však můžeme použít vyhlášku Ministerstva hospodářského rozvoje Ruské federace č. 792 z roku 2016, která stanovila minimální rozměry parkovacího stání ve tvaru 5,3 m x 2,5 m. Vzhledem k tomu, že všechny vzdálenosti se počítají od vnější čáry stěny, přidáme korekci na tloušťku stěn a získáme obdélník o rozměrech 6 x 3 m.
Rozměry pro obdélníkovou plochu
Představme si to:
- Náš pozemek je obdélníkový a táhne se podél ulice;
- Dům stojí uprostřed, s lázeňským domem na jedné straně a garáží na straně druhé.
Pak bude minimální délka úseku:
- 1 m (vzdálenost od lázeňského domu k sousední oblasti) + 3 m (délka lázeňského domu) + 6 m (vzdálenost od lázeňského domu k domu) + 5 m (délka domu) + 6 m (vzdálenost od domu ke garáži) + 3 m (šířka garáže) +1 m (vzdálenost garáže od sousedního pozemku) = 25 m.
Šířka bude stejná:
- 5 m (vzdálenost od červené čáry ulice k libovolné stavbě) + 5 m (šířka domu) + 3 m (vzdálenost k sousednímu pozemku) = 13 m.
Šířku počítáme u domu, a ne u garáže, protože garáž je sice o metr delší, ale může být blíže k hranicím.
V důsledku toho by měla být minimální plocha místa pro umístění všeho:
- 25 m x 13 m = 325 mXNUMX. m
Těchto tři a čtvrt akru je minimální velikost, na kterou se všechny tři budovy vejdou, a takový obdélník je minimální plocha, kam se vejdou.
Vezměte prosím na vědomí. Obvykle je zakázáno přidělovat méně než dva akry pro individuální bytovou výstavbu, ale v některých regionech je tato norma vyšší – až 6-8 akrů.
Co když má pozemek jiný tvar?
Pokud je pozemek širší, ale kratší nebo má tvar čtverce o stejné ploše (se stranou o něco více než 18 m), bude třeba něco obětovat nebo opustit samostatné budovy – například místo lázeňského domu , udělat saunu v domě.
✅ Maximální rozměry pozemku pro individuální bytovou výstavbu
Maximální rozměry jsou stanoveny v souladu s částí 6 čl. 30 a Čl. 38 Občanského zákoníku Ruské federace a čl. 11.9 Zemský zákoník Ruské federace. Tyto normy však odkazují na Pravidla využití a rozvoje území (Pravidla využití a rozvoje území), stanovená v každém kraji samostatně. Tyto informace lze vyhledávat zejména na internetu: do vyhledávacího pole svého prohlížeče zadejte požadavek „Pravidla využití půdy a rozvoje“ a název vaší lokality.
Ve většině případů horní hranice nepřesahuje 25 akrů.
💡 Stavba pod zemí
Podle Čl. 19 zákona Ruské federace „O podloží“ je povolena výstavba jakýchkoli podzemních staveb ne hlubších než 5 m. Můžete postavit sklep, podzemní garáž atd.
Jedinou výjimkou jsou studny nebo studny pro příjem vody: mohou být hlubší než 5 m za předpokladu, že nedosahují do zvodnělé vrstvy, ze které se odebírá voda pro centrální zásobování vodou.
Ve vztahu k podzemním stavbám platí obecné normy týkající se plochy a vzdálenosti od červených čar.
Individuální bytová výstavba se v roce 2022 stala transparentnější a dostupnější. federální zákon 476-FZ ze dne 30.12.2021. prosince XNUMX novelizoval kodexy územního a městského plánování a federální zákon „O účasti na společné výstavbě“ ( č. 214-FZ ) a federální zákon „o státní registraci nemovitostí“ ( Č. 218-FZ ).
Novely pomohou vlastníkům zjednodušit proces výstavby a registrace bydlení. Rozumíme inovacím v bytové výstavbě v roce 2022.
Výstavba rodinných domů na zemědělské půdě je povolena
Od 1 je možné na pozemcích určených pro zemědělskou potřebu stavět stavby pro bydlení s typem povoleného využití „Rolnický statek“ (rolník). Dříve bylo možné takové pozemky využít pouze pro výstavbu budov určených ke skladování a zpracování zemědělských produktů.
Nyní na takovém pozemku můžete umístit jeden dům o rozloze až 500 metrů čtverečních. m. V tomto případě by vývoj neměl být větší než 0,25% místa a výška domu by měla být maximálně 3 podlaží. Přidělování pozemku pro dům ze společného pozemku rolnického statku není povoleno.
Připomeňme, že zemědělské pozemky se nacházejí mimo obydlené oblasti a jsou určeny k hospodaření. Kromě obytných budov lze v souladu s kodexem země Ruské federace (článek 2 článku 77) na tyto pozemky umístit:
- silnice a komunikace;
- lesní výsadby na ochranu;
- vodní útvary;
- budovy pro výrobu/skladování/zpracování zařízení a zemědělských produktů;
- dočasné maloobchodní prostory.
Krajské úřady stavbu povolí, pokud je dům nezbytný pro potřeby farmy. Mohou také určit oblasti zakázané pro výstavbu obytných budov. Proto se doporučuje získat oznámení o přípustnosti plánované stavby aby se předešlo riziku nepovolené stavby.
.png)
„K výstavbě bytového domu s hypotékou od Sberbank není nutné předkládat oznámení o zahájení výstavby, s výjimkou výstavby na pozemcích klasifikovaných jako zemědělské a přidělených pro rolnické farmy. Oznámení o zahájení stavby je v tomto případě povinným dokladem a poskytuje se před obdržením úvěru nebo jeho první části.
Důvodem je skutečnost, že pro bytovou výstavbu na rolnických pozemcích byly stanoveny určité parametry. Pokud dům tyto požadavky nesplňuje, hrozí klientovi demolice neoprávněné stavby a dokonce i dluh na hypotéce, která byla na takovou stavbu použita. Aby se tato rizika snížila, banka žádá o potvrzení přípustnosti umístění objektu se specifickými vlastnostmi na konkrétní místo.“
Informace v Jednotném státním rejstříku byly rozšířeny
Od začátku roku 2022 EGRN – Jednotný státní registr nemovitostí – obsahuje nové informace:
- O katastrálních inženýrech provádějících evidenci nemovitostí. Nyní budou informace od osoby odpovědné za katastrální práce zahrnuty do osvědčení z Jednotného státního registru nemovitostí.
- O nehodovosti bytových domů. Výpisy z EGRN uvedou, zda je dům uznán jako nebezpečný nebo nevhodný k bydlení, s výhradou demolice nebo rekonstrukce. Tyto informace pomohou kupujícím vyhnout se řešení problémů s nemovitostmi.
„Rosreestr pravidelně upgraduje, aby zjednodušil systém a zvýšil jeho efektivitu, ale tyto změny budou mít skutečně pozitivní dopad na situaci. Když každý inženýr provádějící katastrální práce pochopí, že jeho údaje budou uvedeny v osvědčení a v případě chyb se s nimi obrátí na soud, počet chyb se konečně sníží.
Dnes již není ojedinělou situací, kdy majitelé po výstavbě na základě vydaného plánu při pokusu o zápis nemovitosti zjistili, že dům je postaven na území souseda se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Nyní bude taková nepozornost plná propouštění a specialisty nebudou mít o správný výsledek menší zájem než zákazníci.“
Zadáno hromadné státní katastrální ocenění všech pozemků
V roce 2022 proběhne masivní státní katastrální posouzení parcel ve všech krajích republiky. Dříve se katastrální ocenění provádělo jednou za 1 roky. Důsledky hodnocení:
- zvýší se katastrální hodnota parcel;
- zvýší se výše pozemkové daně.
Zjednodušená prohlášení o projektech
Ministerstvo výstavby snižuje požadavky na prohlášení projektu. To je nutné, aby:
- společnosti mohly volně pracovat v Jednotném informačním systému bytové výstavby a regulační orgány jej mohly využívat;
- kupující rychle obdrželi potřebné informace o developerovi.
Individuální bytová výstavba byla zařazena do národního projektu „Bydlení a městské prostředí“
Se zájmem obyvatel o příměstské bydlení se vyvíjejí zákony o výstavbě a provozu individuální bytové výstavby. Národní projekt „Bydlení a městské prostředí“ plánuje individuální bytovou výstavbu:
- přidělit 100 milionů čtverečních. m. pozemku pro stavbu;
- zjednodušit proces připojení soukromého bydlení k inženýrským sítím;
- zveřejnit rejstřík standardních projektů;
- zavést speciální hypoteční program;
- do roku 2024 zahájit hromadnou individuální bytovou výstavbu s elektronickou správou dokumentů – developer vypracuje papíry.
„I přes složitou ekonomickou situaci zaznamenáváme celý rok rychle rostoucí úvěry na individuální bytovou výstavbu. Za 11 měsíců roku 2022 vydal Sber téměř 21 tisíc úvěrů na individuální bytovou výstavbu v celkovém objemu asi 85 miliard rublů. Pro srovnání, v roce 2021 banka vydala pouze 8 tisíc hypotečních úvěrů na výstavbu domu v hodnotě 24 miliard rublů.
K tomuto růstu samozřejmě přispělo především rozšíření všech státních programů se zvýhodněnými sazbami pro individuální bytovou výstavbu. A předpokládáme další růst, zejména s přihlédnutím k plánům, které stát realizuje do budoucna: příděl půdního fondu, pomoc při zajišťování infrastruktury pro rozvojové zóny – zaměření na digitalizaci téměř všech procesů souvisejících s hledáním pozemků, získání úvěru a výběr potřebných dodavatelů, příprava a příjem dokumentace. A my samozřejmě vynaložíme veškeré úsilí na další rozvoj našich programů a zjednodušení klientské cesty.“
Městské domy získaly právní status
Do roku 2022 bytový fond zahrnoval pouze bytový dům, pokoj a byt. Od 1. března 2022 byl právní status přidělen domům blokované zástavby (řadové domy, uličky, mezonety). Jedná se o bytový dům, blokovaný dalším bytovým domem/domy stojícími ve stejné řadě, se společnou boční stěnou (zdí) bez otvorů a se samostatným východem na pozemek.
Dříve byly takové objekty evidovány v katastru nemovitostí jako byty nebo části domu, nyní jsou evidovány jako „blokovaný dům“.
Městský dům musí splňovat následující podmínky:
- ne více než 10 bloků;
- ne více než 3 patra.
Pokud tyto požadavky nejsou splněny, je nutné před výstavbou požádat o přezkoumání projektové dokumentace. Aby se vlastník vyhnul soudním sporům, musí rekonstrukci svého bloku koordinovat s ostatními vlastníky.
„Tento typ bytové výstavby se k nám dostal relativně nedávno, ale takové vesnice, jak mimo město, tak v městských oblastech, se již objevily po celé republice a jsou mezi obyvateli oblíbené. V našich reáliích by se však v případě problémů s „dvojdomem“ (spory s developerem, soudní spory se sousedy či energetickými společnostmi apod.) mohl dostat do nepříjemné situace. Protože ve skutečnosti tyto domy existují, ale legálně neexistovaly v bytovém fondu.
Co však zůstalo nezměněno, jsou všechny „výhody“, které přináší sdílené vlastnictví. Než tedy pořídíte část něčeho společného, měli byste si to dobře promyslet a vše pečlivě zvážit, protože sousedé v městském domě jsou také plnohodnotnými vlastníky.“
Na individuální bytovou výstavbu se vztahuje zákon o společné výstavbě
Zákon o sdílené výstavbě (214-FZ) se nyní vztahuje i na nízkopodlažní obytné budovy. Obyvatelé chatových vesnic mohou získat domov na principu sdílené-equity výstavby výškových budov. Developeři budou lákat peníze od klientů a budou platit dodavatelům prostřednictvím vázaných účtů. Peníze akcionářů budou na účtu až do uvedení objektu do provozu.
Úschova může být otevřena po dokončení jedné ze stavebních etap a samotná chatová komunita může být postavena ve frontách.
Tato inovace je výhodná pro kupující i vývojáře:
- Kupující obdrží záruky, že dílo bude dokončeno včas a v plném rozsahu. Bude jednodušší provést hypoteční transakci.
- Banky budou loajálnější k výstavbě individuálního bydlení a budou ochotnější takové transakce financovat.
Prodloužila se dači amnestie a zjednodušila se legalizace starých domů
Dačičí amnestie byla prodloužena do 1. března 2031. To znamená, že bytové a zahradní stavby lze dokončit zjednodušeným způsobem, aniž bychom dostávali oznámení o dodržení parametrů stavby. Dači amnestie se dotýká pozemků určených k individuální bytové výstavbě a pozemků soukromých domácností (v hranicích obydlené oblasti), zahrádkářských pozemků a selských statků (rolnické hospodářství).
Také v rámci dačské amnestie bude mnohem snazší registrovat práva k domům postaveným před 14. květnem 1998. Majitelé takového bydlení často nemohou přihlásit vlastnictví – podle dokumentů mohou patřit již neexistujícím státním nebo JZD a majitelé nemusí mít žádné doklady potvrzující vlastnictví.
Občané užívající takové domy k trvalému bydlení mohou získat pozemek zdarma, pokud patří státu nebo obci. Zápis vlastnictví k pozemku a domu na něm bude proveden současně.
Podmínky pro registraci takového práva:
- bydlení musí být v rámci lokality;
- právním vlastníkem pozemku je stát nebo obec;
- právo vlastnit dům je potvrzeno jakýmkoli dokumentem – osvědčením o BTI, platebními doklady, šeky za komunální služby.
Pozemek pod starým domem bude zapsán, pokud autorizované služby potvrdí, že stavba je stále na místě.
Občané mohou také snadno získat vlastnictví pozemků, které jim byly poskytnuty před 30. lednem 2001. Chcete-li to provést, musíte společnosti Rosreestr předložit jakýkoli dokument, který potvrzuje poskytnutí takového pozemku občanovi.
Byla stanovena lhůta pro registraci „dočasných“ pozemků
Pozemky s dočasným statusem musely být zaregistrovány do 1. března 2022. Týká se to pozemků, které vlastníci zapsali do katastru od 1. března 2008 do 1. ledna 2017, ale ke kterým z nějakého důvodu nezapsali vlastnictví. Nyní je taková půda vyloučena z Jednotného státního registru nemovitostí.
Vlastník nebude zbaven práva k webu. Znovu však musí pozemek zapsat do katastru a zapsat svá práva. Pozemku bude přiděleno nové katastrální číslo.
Byl spuštěn dotační program pro výrobce hotových stavebnic domů
Vláda spustila dotační program pro výrobce dřevěných domů. Dotace se vztahuje na hotové tovární sady domů v hodnotě až 3,5 milionu rublů, zatímco výrobci je musí prodávat veřejnosti se slevou až 10 % z ceny domu. Relevantní dekret 18. listopadu 2022 ji podepsal premiér Michail Mišustin.
Výrobci, kteří se chtějí do nového programu zapojit, budou muset projít výběrovým řízením organizovaným ministerstvem průmyslu a obchodu. Mezi povinné požadavky:
- potvrzení dostupnosti výrobních zařízení v Rusku
- Dostupnost ceníku stavebnic domů
- stanovení slevy ve smlouvě s kupujícím
Plánuje se vyčlenit nejméně 300 milionů rublů ročně na poskytování dotací výrobcům.
„Zájem o panelové bydlení mezi soukromými vlastníky se přirozeně rok od roku zvyšuje – při absenci stability si chce pořídit dlouhodobou výstavbu jen málokdo. Je mnohem více lidí, kteří si chtějí pořídit stavebnici s vlastním kapitálem nebo hypotékou a oslavit kolaudaci ne za pár let, ale za sezónu.
Kromě výhod hotových stavebnic domů, jako je rychlost výstavby a garance kvality, je zde i velký výběr typových projektů. A docela dobré, jak z hlediska uspořádání a ergonomie, tak z hlediska architektonických technik a stylu. A za stejných podmínek budou soukromí vlastníci ochotnější uzavírat smlouvy s těmi výrobci, kteří nabídnou, byť malé, ale nižší náklady.“
Hlavní
1. Federální zákon 476-FZ novelizoval městské plánování a zákony o pozemcích, zákony o státní registraci a výstavbě sdíleného kapitálu.
2. Inovace stimulují individuální bytovou výstavbu – takové bydlení je nyní kryto sdílenou výstavbou, jsou na ni vyčleněny pozemky a prostředky, včetně dotací pro výrobce stavebnic domů.
3. Právní status je přidělen domům blokované zástavby – řadové domy, uliční domy, mezonety.
4. Od roku 2022 budou certifikáty Jednotného státního registru nemovitostí obsahovat informace o odpovědném katastrálním inženýrovi a členění bydlení.
5. Amnestie dacha byla prodloužena, venkovské domy lze stále registrovat s minimálním balíkem dokumentů.
6. Individuální bytová výstavba je zařazena do národního projektu „Bydlení a městské prostředí“ – v budoucnu zajistí speciální hypoteční program, zjednodušené napojení na komunikace a nové pozemky pro zástavbu.
