Ministerstvo hospodářského rozvoje v dopise ze dne 09.09.2016. 23. 4285 N DXNUMXi-XNUMX kromě objasnění otázek souvisejících s potřebou stavebního povolení pro katastrální úřady jednotlivých projektů bytové výstavby a důsledky jeho absence (psal jsem o tom zde), vyjádřil další zajímavou myšlenku. Nebo spíše „zajímavé“.
Totiž, že bytové domy postavené na pozemcích chaty, na rozdíl od „bytových domů“ postavených na stejných pozemcích, lze stavět pouze na základě stavebního povolení vydaného stejným způsobem jako pro individuální projekty bytové výstavby.
Takže v souladu s čl. 1 Spolkový zákon „O zahrádkaření, zahradničení a neziskových sdruženích občanů“:
- na pozemcích chaty je povoleno postavit bytový dům bez práva na hlášení pobytu v něm [1] NEBO bytový dům s právem hlásit v něm bydliště, jakož i hospodářské budovy a stavby,
- Na zahradních pozemcích je povoleno postavit obytnou budovu bez práva na registraci v ní a hospodářské budovy a stavby.
Navíc, jak vyplývá z ustanovení 9, části 5, čl. 8 zákona o evidenci nemovitostí se za druh stavby považuje bytový dům.
Na základě odstavce 1 části 17 článku 51 Kodexu územního plánování Ruské federace se vydání stavebního povolení nevyžaduje v případě výstavby na pozemku určeném pro zahradnictví nebo provozování dacha. (Definice Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 17.08.2016. srpna 77 N 16-KG4-XNUMX a četná praxe soudů ustavujících subjektů, včetně Moskvy a Moskevské oblasti.)
Tato norma ÚP však nerozlišuje mezi obytnými budovami a budovami.
Zároveň podle stanoviska Ministerstva hospodářského rozvoje uvedeného ve výše uvedeném dopise ze dne 09.09.2016. 23. 4285 N D1i-XNUMX je na pozemcích chaty povolena výstavba buď individuální bytové výstavby, nebo bytového domu. . V tomto případě se Ministerstvo hospodářského rozvoje odvolává na čl. XNUMX spolkového zákona „O zahrádkaření, zeleninovém zahrádkářství a obecních neziskových sdruženích občanů“, i když tato norma zmiňuje „obytný dům“ a nikoli „individuální zařízení pro bytovou výstavbu“, jak to stanoví zákon o územním plánování.
Zároveň se nerozlišuje mezi „obytným domem“ (podle spolkového zákona „O zahradnictví, zahradnictví a neziskovým sdružením občanů obce“) nebo „Objektem výstavby individuálního bydlení“ podle zákona o územním plánování. na jedné straně a „bytový dům“ na straně druhé. Protože však pro „obytný dům“ nebyla stanovena vůbec žádná definice [2]. Stejně tak chybí dostatečně jasné vymezení jednotlivých objektů bytové výstavby.
Tedy podle paragrafů. 1 položka 2 čl. Projekty individuální bytové výstavby jsou dle § 49 územního řádu samostatné bytové domy s nejvýše třemi nadzemními podlažími, určené pro jednu rodinu. To znamená, že tato definice je zaměřena na odlišení jednotlivých objektů bytové výstavby od ostatních kategorií bytových domů, na které se vztahují přísnější požadavky urbanistické legislativy.
Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 01.09.2014. září 540 N XNUMX navíc uvádí vhodnost k trvalému pobytu.
Obytný dům, na rozdíl od bytového domu, je navíc zmíněn v Čl. 16 bytového zákoníku mezi druhy bytových prostor vhodných k trvalému bydlení.
To znamená, že je zřejmé, že objekt individuální bytové výstavby (v terminologii ÚP musí být vhodný k trvalému bydlení. Kritéria této vhodnosti jsou stanovena nařízením vlády č. 02.08.2016 ze dne 746).
Rovněž způsobilost k trvalému pobytu, pokud neexistuje nic jiného, by měla být zjevně považována za označení „bytového domu“ ve smyslu čl. 1 Federální zákon „O zahrádkářských, zahradnických a chatových neziskových sdruženích občanů“ Ačkoli z formálního přečtení tohoto článku i nařízení Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 01.09.2014 N 540 to nevyplývá, protože kritérium „trvalého“ bydliště v nich není uvedeno. Pozemek dacha je navíc určen především k rekreaci.
U „obytného domu“ není dodržování těchto požadavků povinné.
Praktický význam tohoto rozlišení je však nulový, protože:
– nic nenasvědčuje tomu, že by obytný dům mohl být nevhodný pouze k trvalému bydlení. Ústavní soud navíc ve vztahu k evidenci občanů vychází z možnosti existence „bytových domů“ vhodných k trvalému pobytu.
– není zajištěno testování vhodnosti k trvalému pobytu v jakékoli fázi výstavby a registrace objektu na letní chatě. V žádném případě není vypracována projektová dokumentace pro taková zařízení.
To znamená, že ve skutečnosti developer podle vlastního uvážení nazývá budovaný objekt domem nebo obytným domem.
V praxi se tedy dá předpokládat, že katastrální inženýr odmítne vypracovat technický plán „bytového domu“ ve vztahu k objektu zjevně nevhodnému k trvalému bydlení (předpokládejme, že není vytápění). Katastrální inženýr však nemá povinnost provést úplnou prohlídku nemovitosti podle všech kritérií nezbytných pro uznání nemovitosti za způsobilou k trvalému pobytu. A nemusíte mít nutně znalosti stavebního odborníka. V souladu s tím lze hovořit pouze o zjevných situacích a pouze v případě, že se katastrální inženýr nerozhodne riskovat v zájmu svého klienta.
Opačná situace, kdy katastrální inženýr odmítne vypracovat technický plán stavby, protože objekt je na to „příliš dobrý“ a měl by se jmenovat dům, se zdá téměř nemožná.
Ve fázi katastru a státní registrace práv je oprávněný orgán zbaven praktické možnosti posoudit míru vhodnosti objektu k trvalému pobytu. Forma technického plánu a prohlášení nemovitosti, skladba dokumentů k nim přiložených tedy nezahrnuje podrobný popis technických vlastností nemovitosti, které jsou významné pro její uznání za vhodné k trvalému bydlení (zateplení stěn , topný systém, napojení na inženýrské sítě atd.).
Pokud se tedy nebavíme o stavbách, jejichž výhradně letní charakter je pouhým okem patrný, rozhodne se majitel sám, zda je zařadí mezi stavby obytné nebo obytné.
Status bytového domu (individuálního objektu bytové výstavby) přitom na jedné straně při výstavbě více zatěžuje, na druhé straně poskytuje možnost:
– registrace v místě bydliště bez dalších obtíží;
– realizace stavebních nákladů na úkor mateřského kapitálu a dalších sociálních programů.
Je však třeba poznamenat, že stanovisko Ministerstva hospodářského rozvoje ke kvalifikaci bytových domů na pozemcích chaty jako samostatných objektů bytové výstavby nejenže není jediné správné, ale je také mimořádně kontroverzní, protože je tvořeno tzv. záměna dvou různých pojmů v různých zákonech. V tomto ohledu je pravděpodobné, že toto stanovisko bude soudní praxí revidováno.
[1] Otázky registrace občanů ve světle známých stanovisek Ústavního soudu Ruské federace jsou ponechány mimo rámec tohoto článku.
[2] Zároveň ve vztahu k pozemku zahrady čl. 1 spolkového zákona „O zahrádkářských, zahrádkářských a chatových neziskových sdruženích občanů“ zjevně zmiňuje „obytný dům“ konkrétně jako nemovitost, protože ve vztahu k zahradnímu pozemku se v tomtéž článku zmiňuje „nevýdělečný stálá obytná budova“.
